Возврат к списку



Административный директор, июнь-июль 2015 /

Планово-предупредительный ремонт – единых стандартов нет

Рубрика: Комфортный офис

Вопрос читателя:

Поставщики все время называют разные параметры, на основании которых в офисе должен проводиться планово-предупредительный ремонт. По заявлениям одного, моя компания должна проводить его раз в месяц; согласно версии другого, такой ремонт нужно делать раз в квартал; третий говорит, что стены следует обрабатывать определенным образом раз в год, полы — раз в полгода, потолки — раз в месяц и т. д. У всех разные не только сроки, но и критерии планово-предупредительного ремонта. Кроме того, когда я задаю вопрос, что стандартно включается в понятие «планово-предупредительный ремонт», все равно получаю разные ответы. Поэтому я сравниваю «апельсины с яблоками», не могу правильно сформировать тендерное задание и корректно составить бюджет. Подскажите, какие все-таки работы должны входить в планово-предупредительный ремонт, существуют ли какие-то стандартные графики и нормативы? Ольга П, Москва

Станислав Журин: Единого утвержденного стандарта по планово-предупредительным ремонтам не существует, поэтому обслуживающие компании нарабатывают собственные графики и нормативы, опираясь на свой опыт работы. Отсюда и возникают расхождения. Для каждого объекта разрабатывается индивидуальный график работ, учитывающий все технические особенности здания и потребности заказчика. Чтобы не приходилось сравнивать «яблоки с апельсинами», лучше составить техническое задание, в котором четко прописать состав инженерных систем, объемы работ и количество необходимого обслуживающего персонала. Конечно, чем крупнее объект, тем больше возникает нюансов, которые не всегда возможно предусмотреть, тем сложнее составить график планово-ремонтных работ. Если объект небольшой, то такой график будет простым и более гибким. Но вне зависимости от величины здания и организации нужно понимать, что экономить на предупредительно-ремонтных работах не стоит, как не стоит и слепо доверять тем поставщикам, которые в рамках предлагаемых работ хотят продать вам все самое дорогое и побольше.

Алена Кулаченкова: Но я не хочу купить поменьше, я хочу купить подешевле.

Станислав Журин: Тут нужно понимать, что не всегда возможно сделать подешевле без ущерба качеству. Многое зависит от инженерной «начинки» здания: если в нем одни краны и рубильники, то техническое обслуживание и персонал будут соответствующего уровня. Если же мы говорим о более сложных зданиях с единой системой управления инженерией, то и персонал нам понадобится более квалифицированный и соответственно более высокооплачиваемый.

Алена Кулаченкова: Получается, все зависит от правильности технического задания. А если в компании технический персонал некомпетентный, привык работать плоскогубцами и кувалдой, он ведь и техзадание составит, исходя из своих компетенций, рабочих привычек и многолетнего опыта.

Станислав Журин: В такой ситуации я бы рекомендовал пригласить компанию-подрядчика, которая поможет составить техзадание. Однако, в дальнейшем не советую привлекать ее для участия в тендере на эксплуатацию, чтобы у нее не было соблазна сделать техзадание под себя.

Алена Кулаченкова: Да, однако таким образом у меня получаются дополнительные затраты на составление техзадания. Я ведь могу не знать, будет ли этот тендер вообще проведен, иногда бизнес просто прощупывает почву, хочет понять, что покупать на рынке, что за рынком, стоит ли что-то действительно менять. А затраты уже понесены, есть техзадание, и не факт, что через год оно будет таким же актуальным и я смогу его в дальнейшем использовать, к тому же как мне проверить, что это техзадание действительно составлено грамотно, не имея нужных компетенций?

Станислав Журин: Техзадание, которое вы один раз разработаете для своего здания, будет достаточно долго актуально. Конечно, если не случится каких-то грандиозных реконструкций. У вас как была система электроснабжения с определенным количеством кило/мегаватт, она такой и останется, то же касается вентиляции, водоснабжения и прочего. А в случае серьезного укрупнения компании или существенного увеличения энергомощностей – скорее всего, потребуется смена здания и как следствие новое техническое задание и регламентные карты и графики.

Алена Кулаченкова: А какие системы вы включаете в график планово-предупредительных работ?

Станислав Журин: Все инженерные системы. Как правило, это системы электроснабжения, водоснабжения, вентиляции и холодоснабжения, системы управления зданием и системы безопасности.

Алена Кулаченкова: Допустим, я к вам обратилась: составьте мне матрицу, по которой я буду делать предупредительно-плановые ремонты, примерные сметы на эти ремонты, чтобы можно было понять затратную часть. Сколько времени займет составление подобных прогнозов?

Станислав Журин: Все зависит от площади и этажности здания, количества и сложности инженерного оборудования. К примеру, 15-ти этажный бизнес центр класса А в 10-15 тысяч кв. м, при условии свободного доступа во все помещения и наличия исполнительной документации мы будем обследовать около пяти рабочих дней и около двух недель составлять отчет с графиками и сметами.

Алена Кулаченкова: Когда необходимо впервые задуматься о планово-предупредительных ремонтах?

Станислав Журин: Однозначно на этапе строительства здания. Когда вы сами строите здание и привлекаете к процессу компанию, которая его будет дальше обслуживать — это идеальный вариант. К сожалению, такое бывает крайне редко. Как правило, организация въезжает в уже заселенный бизнес-центр и только потом начинает заниматься выбором подрядчика по обслуживанию офиса либо принимает условия той управляющей компании, который уже работает на объекте. В этом случае без технического задания по планово-предупредительным работам не обойтись, также я бы рекомендовал провести инженерный аудит нового офиса на предмет соответствия проектым решениям.

Основная рекомендация — на любые работы по зданию помимо архитекторов и дизайнеров привлекать технических специалистов, эксплуатанционщиков. Недавно я был в одном офисе, где вставили бронированные стекла, при этом по решению дизайнера срезали почти все батареи, а оставшиеся накрыли декоративными решетками. В итоге, чтобы ни делали сотрудники эксплуатирующей организации, зимой температура в помещении не поднималась выше +14.

Или другой пример: в офисе закрыли доступ к инженерным системам мрамором, так что к ним никак не подобраться. На момент приемки инженерных систем здания все работало, все нормы были соблюдены. Проблемы начались позже, когда перед обслуживающей компанией встал вопрос о проведении технического обслуживания и работ, связанных с реконструкцией офиса. Когда нет доступа к системам, невозможно вовремя поменять фильтры, система отопления забивается воздушными пробками, а в случае аварии невозможно перекрыть запорную арматуру и пр. Этих проблем можно избежать, если в комиссию по приемке систем включить сотрудников эксплуатирующей компании.

Алена Кулаченкова: Но если взять идеальное здание и «пройтись» по всем системам, план предупредительно-ремонтных работ составить, наверное, не сложно?

Станислав Журин: Профессионалам — не сложно, как правило, план составляется на основании технической и проектной документация на инженерные системы и паспортов на оборудование и установки, а также на базе имеющихся оперативных журналов. В случае отсутствия каких-либо документов - управляющая компания может выполнить работы по восстановлению отсутствующей документации - такие работы, как правило, оплачиваются отдельно. При составлении планов и графиков выполнения работ управляющая компания ориентируется также на внешние факторы. Например, если здание расположено в загазованных районах, то фильтры в системе вентиляции следует менять чаще. Есть общепит и автомойка – особый контроль на жироуловители и сточные воды. Пух полетел — следует поставить дополнительные сетки, система проживет дольше и т.д.

Все выполняемые работы на инженерном оборудовании фиксируются в оперативных журналах и делаются отметки в паспортах установок. Эти документы целесообразно регулярно сохранять, так как они содержат историю «болезни» здания. При наличии действующей гарантии на инженерные системы получается неплохая экономия на запасных частях и ремонтных работах. В целом, если проработать и учесть все нюансы, то график ППР составить действительно не сложно.

Алена Кулаченкова: Получается, что забюджетировать плановые-ремонтные работы все же не просто, нет каких-то конкретных требований, наработанных матриц.

Станислав Журин: Не согласен. Опыт, планы, графики, матрицы есть у каждой управляющей компании. Правда, одна говорит, что «это» нужно делать раз в неделю, другая — раз в месяц, следующая — раз в год. Каждый отталкивается от своего опыта. Одни компании обслуживают здания в центре Москвы — там фильтры забиваются очень быстро, вторые работают где-нибудь в парковой зоне — там фильтры живут гораздо дольше. Поэтому я и говорю, что следует внимательно подходить к выбору компании по составлению тендерного задания на проведение планово-ремонтных работ. А если в задании еще прописать штат и квалификацию персонала, который будет выполнять все эти работы, то вы легко сможете проводить тендер по выбору управляющей/обслуживающей компании на равных условиях для всех потенциальных подрядчиков.

Алена Кулаченкова: Основная часть затрат на планово-предупредительные работы — это стоимость самого персонала?

Станислав Журин: Да, его зарплата. Сегодня стоимость работ практически всегда считается отдельно от расходных материалов и ремонтов. Иногда она может быть достаточной большой, при этом расходный материал обойдется в копейки. Все зависит от здания и установленного инженерного оборудования. Например, учитывается, насколько легко попасть к узлу системы для выполнения ТО, наличие комплектующих для замены и прочее. Существуют разные варианты оплаты труда, но обычно за основу берется нормо-час или сметные нормативы, например ФЕР, ТСН и прочие.

Алена Кулаченкова: А как оценивается написание техзадания для планово-ремонтных работ?

Станислав Журин: Техническое задание является ключевым моментом. Чем тщательней оно проработано, тем более результативной будет работа управляющей компании или же вашей инженерной службы. Все зависит от здания/офиса и условий его функционирования. Но если у вас уже есть управляющая компания, она, как правило, бесплатно предоставляет вам полную информацию о всех видах и сроках проводимых работ — в приложении к вашему договору, чтобы вы могли планировать и контролировать весь комплекс работ.

Алена Кулаченкова: Часто управляющая компания занимается общедомовыми системами в целом, до входа на арендованную площадь. Дальше вступает в силу акт о разграничении зоны ответственности, и арендатор самостоятельно обслуживает вентиляцию, кондиционирование и прочее. Конечно, управляющая компания может дать рекомендацию: мы два года ничего не делали, двигайтесь в таком-то направлении, вам уже пора провести профилактику.

Станислав Журин: В данном случае — заказать аудит инженерных систем и на его основе составить график для планово-ремонтных работ и согласовать его с собственником.



12 Августа 2016 /

Особенности интеллектуальных зданий и их эксплуатации

За последнее время количество реализованных проектов интеллектуальных зданий в России существенно увеличилось. Заказчики все чаще требуют строительства сложной инженерной и ИТ-инфраструктуры, способной оптимизировать процессы внутри компании, а также снизить расходы на содержание и эксплуатацию здания. Производители и интеграторы оборудования приводят убедительные аргументы в пользу использования различных систем BMS. Однако так ли все обстоит в действительности, как это обещают, и что ждет заказчика после ввода объекта в эксплуатацию?



11 Февраля 2015 /

Умные офисы

Впервые словосочетание Intelligent Building возникло из рекламного слогана, использованного продавцами недвижимости в США в 1980-е годы. Термин оказался настолько удачным, что быстро разошелся по страницам газет и журналов, приобретая мировую популярность. В современной интерпретации он трактуется и как «интеллектуальное здание», и как «умный дом и/или офис».