Управление интеллектом

Разговоры об интеллектуальных зданиях в последние годы все активнее будоражат воображение участников российского рынка недвижимости. Растет число желающих построить или купить такой объект. Но зачастую они не совсем представляют себе, в чем собственно должен выражаться его «разум», и еще менее — как его эксплуатировать. В чем же состоит специфика intelligent buildings и управляющих компаний, обслуживающих такие здания?

Спор между специалистами о том, что такое intelligent building (иногда говорят intellectual building) — интеллектуальное здание, идет давно, вероятно, с того самого момента, когда в начале 80-х годов прошлого века американцы ввели в обиход этот термин. В России о smart house («умном доме») и intelligent building всерьез заговорили лишь в конце 90-х.

Первыми оснащать свои офисные здания автоматикой, интегрированной в единую систему управления и контроля, начали крупные иностранные компании, за ними последовали российские сырьевые гиганты банки. Примерами могут служить здания ТНК ВР на Старом Арбате в Москве, объекты Центрального банка, ОАО «РЖД» и другие. Однако сказать точно, сколько же сейчас в России интеллектуальных зданий, никто не берется — именно из-за слишком различных трактовок этого понятия. Некоторые эксперты даже считают, что в нашей стране таких зданий вовсе не существует, — как правило, это представители западных фирм. Олег Смирнов, заместитель управляющего директора Sawatzky Property Management, констатируя, что в управлении компании пока нет интеллектуальных зданий в полном смысле этого слова, иронически спрашивает: «Интересно, у кого они в Москве есть?»

На этот вопрос вполне серьезно отвечает Олег Пуговкин, директор управления эксплуатации компании «АРМО-Групп»: «Мы управляем тремя реально интеллектуальными зданиями — это два административных здания РЖД (одно 28 этажей, 58 тыс. кв.м, второе 15 тыс. кв.м) и офис ТНК ВР (47 тыс. кв.м). При этом, можно привести техническое определение intelligent Building, которое сформулировали „родители“ этого термина — американцы. Интеллектуальное здание — это здание, в котором все жизненно важные инженерные системы контролируется и управляется единой системой диспетчеризации через так называемые „data points“ (точки контроля). На сегодняшний день американские инженеры считают здание интеллектуальным, если в нем не менее 15 тыс. таких точек. Именно благодаря интеллектуальной автоматике, в таких зданиях значительно снижается роль человеческого фактора».

В свою очередь Юлия Максимова, директор по маркетингу и развитию бизнеса компании Ecoprog, полагает, что термин intelligent building не имеет конкретного наполнения, поскольку является лишь имиджевым слоганом, придуманным маркетологами. По ее словам, это понятие применимо для технически сложных зданий, которые характеризуются либо большими объемами строительства (сотни тысяч кв. метров, высотные или многофункциональные здания), либо специальным назначением (аэропорты, спортивные сооружения, гостиницы, банки и т.д.), либо уникальными техническими условиями (например, тоннели). Компания Ecoprog, занимающаяся подобными проектами с 1998 года, предлагает свой вариант формулировки. «Об интеллектуальном здании уместно говорить, когда основные бизнес-процессы в здании функционируют эффективно и бесперебойно», — утверждает Юлия Максимова. При этом полная интеграция систем, считает эксперт, никому не нужна: «Не надо делать автоматизацию ради автоматизации. Трудно себе представить, что кто-то когда-то воспользуется всем набором функций, который предоставляют возможности интеграции инженерного оборудования. Клиент должен определиться с необходимым набором сервисов, жизненно важных для обеспечения своего бизнеса, и каких-то дополнительных функций, связанных, например, с имиджем. Среди основных функций — бесперебойное электроснабжение, возможность энергосбережения, автоматическая пожарная сигнализация и пожаротушение. В качестве дополнительных может быть, скажем, специальное архитектурное освещение фасада, светящиеся вывески с меняющимся изображением, подсветка фонтана и изменения режимов его работы и т.п.».

Представляется, что причина разночтений коренится в сущности нового явления, условно обозначаемого intelligent building. Каждый такой объект очень индивидуален. «Проекты нельзя сделать типовыми, они создаются под конкретные требования, — отмечает Юлия Максимова. — Если это бизнес-центр, то арендаторам должно быть тепло, светло, удобно и безопасно работать, если это ледовый дворец — нужно обеспечить комфорт зрителям, хороший звук, свет, если это центр управления перевозками РЖД, инженерные системы следует интегрировать в специализированные технологии перевозок. В любом случае весь комплекс технических устройств в здании должен работать как единый организм».

Секреты чужого «разума»

В этом, собственно, и состоит главное отличие интеллектуального здания от просто насыщенного автоматикой объекта, представляющего собой по образному выражению Юлии Максимовой, зоопарк оборудования: «Здание в этом случае становится сложным для управления и небезопасным». Это неудивительно, учитывая, количество инженерных систем, сегодня обязательного для подобных объектов. Это системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, управления микроклиматом, гарантированного бесперебойного электроснабжения и освещения (освещение, розеточные сети бытового и кондиционированного электропитания, источники бесперебойного питания, дизель-генераторные установки), телефония, видео- и аудиоконференц-связь, телевидение и др., а также системы безопасности (контроль доступа, внутреннего и внешнего видеонаблюдения, охранной сигнализации, пожарной сигнализации, пожаротушения и т.д.). Разумеется, каждая из них имеет свой «ум» — локальный интерфейс управления и контроля, однако заставить их функционировать как целостный объект можно лишь с помощью автоматизированной системы диспетчеризации и управления.

Основной технологией создания АСУ сегодня является Building Management System (BMS), суть которой в том, что все инженерные системы соединяются с единым диспетчерским центром, куда в режиме online поступает информация о параметрах работы каждой из них. Как это выглядит на практике, объясняет Олег Пуговкин: «На мониторе диспетчер видит, какие машины в данный момент времени работают, какие вентиляторы включены, какая в помещениях температура, освещенность и пр.». Оператор может при необходимости вмешаться и какие-то параметры изменить, но в принципе интеллектуальная система сама это делает в зависимости от изменения ситуации в здании. «Допустим, в помещении не хватает воздуха, — рассказывает г-н Пуговкин, — система самостоятельно включает другую скорость вентиляции, если датчик движения показал, что из комнаты ушли люди, — она гасит там свет и т.п.». Впрочем, по мнению Олега Смирнова, принципиальное отличие управления интеллектуальными зданиями от управления обычными бизнес-центрами должно заключаться в наличии значительно более сложной автоматизированной системы управления инженерными системами здания, требующей более профессионального обслуживания по сравнению со стандартными BMS.

Насколько отвечают этому критерию управляющие компании (УК), работающие в сегменте intelligent building? Во многом это зависит от того, из какого бизнеса они пришли. По словам Олега Смирнова, на Западе управлением интеллектуальными зданиями занимаются профессиональные УК. Они, кстати, и стали создателями этого рынка в России. «На Западе есть такое понятие: партнер по всему миру, — говорит Олег Пуговкин. — Когда компания, начиная развивать бизнес в какой-то стране, подтягивает за собой ту УК, которая обслуживает ее здания на родине». Таким образом появились российские филиалы Hines, Zander и др., управляющие офисными зданиями своих сетевых клиентов, как они их называют.

Становление российских УК в этом секторе происходит разными путями. Так, инжиниринговая компания «АРМО-Групп», с 1997 года выполняющая комплексное оснащение технически сложных зданий инженерными системами, включая проектирование, монтаж, пуско-наладку и интеграцию, четыре года назад создала специальное подразделение для последующего управления этими объектами. «Однако сегодня, — подчеркивает Олег Пуговкин, — мы уже эксплуатируем ранее незнакомые нам объекты, потому что нам интересно это направление не только как деятельность по улучшению качества обслуживания тех клиентов, для которых компания проектирует и инсталлирует инженерные системы, но и как отдельный вид бизнеса, который мы сегодня развиваем».

Однако пока большую часть рынка занимают эксплуатирующие организации, аффилированные к собственнику объекта недвижимости. По словам Олега Пуговкина, девелоперы часто именно таким образом осуществляют свое желание самим управлять построенными зданиями, считая это наиболее выгодным. Но что происходит, когда собственник, введя в здание свою УК, через какое-то время исходя из экономических соображений его продает? Купившая сторона может поменять управляющую компанию, а может и оставить, если ее устраивает качество услуг. Так произошло, например, с УК «Капэкс» — эксплуатирующей компанией «Капитал-групп». Аффилированная структура для управления собственными объектами стала эксплуатировать чужой объект, то есть заниматься самостоятельным бизнесом. Таким образом, очевидно, что в России начался процесс постепенного формирования профессиональных УК, специализирующихся на эксплуатации интеллектуальных зданий. Это весьма позитивная тенденция, поскольку здесь профессионализм УК имеет особое значение.

Горе без ума

Некоторая амбивалентность в отношении эксплуатации «умных» зданий возникает за счет того, что интеллектуальная система, если она грамотно спроектирована и запрограммирована, создает иллюзию чрезвычайной легкости управления объектом. Кажется, чего проще — диспетчер сидит себе за монитором и наблюдает за работой всех агрегатов. В случае какого-то нарушения или нештатной ситуации система подаст сигнал или сама все исправит. Ведь цель интеллектуальной системы как раз и заключается в том, чтобы предотвратить аварию или минимизировать ее возможные последствия. Более того, на экране высвечивается также уровень износа оборудования, то есть диспетчер заранее знает, когда ту или иную машину или блок пора отремонтировать либо заменить. Однако сколь бы интеллектуальной автоматизированная система ни была, возникают такие моменты, утверждает Олег Пуговкин, когда без человека не обойтись, и этот человек должен уметь не только нажимать кнопки.

«И обычная система BMS требует частых корректировок, например, программ управления, — говорит Олег Смирнов, — а более сложная система, которая связывает с ЦСУ массу периферийного и тоже „интеллектуального“ оборудования, которое очень часто конфликтует и между собой и с центральной системой, — потребует частого вмешательства со стороны персонала». «Заказчики постоянно ставят новые задачи по модернизации имеющейся системы, — добавляет Олег Пуговкин, — поэтому нужны высококвалифицированные инженеры, которые могут внести необходимые изменения в программное обеспечение». Возникает проблема — где брать этих высококвалифицированных инженеров. Вузы таких специалистов не готовят, к тому же каждое интеллектуальное здание индивидуально, человека со стороны сразу на объект не поставишь. Управляющим компаниям приходится их готовить самим. Кто-то, как «АРМО-Групп», создал свой учебный центр, кто-то обучает персонал непосредственно в процессе работы. Есть еще вариант отдавать техническую эксплуатацию в руки тех, кто обеспечивал инженерную «начинку» и создавал систему BMS на условиях аутсорсинга. Такие случаи на сегодняшний день единичны. Хотя, возможно, именно это направление будет перспективным, так как обслуживание находится в руках профессионалов и ответственность очевидна. «Кто создавал, тот может и должен сделать так, чтобы система работала», — считает Юлия Максимова.

Впрочем, профессионализм необходим не только управляющим компаниям, он не помешал бы и другим участникам рынка. Например, уже аксиомой стал тот факт, что на интеллектуальный объект УК должна приглашаться на этапе проектирования. «Ведь только управляющая компания, — поясняет Олег Смирнов, — сможет посчитать, во что обойдется управление таким объектом, и правильно скорректировать принимаемые решения. Маркетинговые ходы, которые являются успешными на стадии рекламы объекта, могут обернуться впоследствии проблемами дорогостоящего обслуживания». На практике так происходит крайне редко, как правило, управляющая компания знакомится с объектом уже на этапе пуско-наладки диспетчерской системы. На этом этапе, подчеркивает Юлия Максимова, ее участие обязательно, в это время происходит обучение персонала, доводка под клиента.

Но даже когда сотрудники УК отвечают всем требованиям эксплуатации intelligent building, их профессионализм не поможет сделать объект полноценным интеллектуальным зданием, если были допущены ошибки на стадии проектирования и интегрирования инженерно-технических систем. Зачастую заказчик, не понимая принципа функционирования сложных систем, начинает думать об «интеллектуализации» здания уже после завершения строительства. Часто при выборе производителей и поставщиков оборудования представителями клиента лоббируются интересы «своих» компаний, порой проектирование поручается одной компании, а диспетчеризация другой. В подобных случаях крайне сложно создать действительно интеллектуальную систему. По словам Юлии Максимовой, приходится объяснять клиенту, что полноценное интеллектуальное здание получается, лишь когда технически сложные системы удается увязать на этапе проектирования. А сначала поставить разные системы и потом пытаться их интегрировать, означает заново сделать весь этот комплексный проект. Но это лишние траты, и немалые, на что заказчик идет редко. Поэтому многие инсталлирующие компании просто выводят на диспетчерскую лишь те параметры, которые позволяет созданная ущербная система. В итоге вместо интеллектуального здания появляется полуфабрикат, эксплуатация которого обходится собственнику недешево: ведь экономить энергоресурсы, трудовые ресурсы, снижать издержки на ремонт и т.д. (что является главной причиной строительства intelligent building на Западе) позволяет только грамотно реализованный проект. «К сожалению, таких ущербных зданий, — констатирует Юлия Максимова, — у нас большинство».

В связи с этим ряд экспертов считает, что пока рано говорить о рынке управления intelligent building в России, поскольку не имеется самих объектов. Собственно, и рынок управления недвижимостью у нас еще достаточно мал. По экспертным оценкам, лишь 10-15% объектов эксплуатируют управляющие компании, остальное обслуживается по старинке — своими инженерами (для сравнения, такой сервис, как услуги по клинингу, готовы отдать сторонней организации 70% владельцев). Однако, по мнению Олега Пуговкина, этот рынок быстро развивается, а с ним будет расти и число интеллектуальных зданий: «Лет через пять они появятся не только в крупных городах, но и в городах поменьше, региональных центрах». Стимулы для их строительства есть — постепенное насыщение рынка офисными площадями, а также ограничения по энергоресурсам, рост тарифов, что будет способствовать изменению психологии заказчиков — соображения престижа со временем уступят место вопросам экономической целесообразности.